最高院:父母以未成年子女名义购买并登记为子女所有的房屋能否因父母债务而被强制执行?

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王永权、姚明春将涉案房屋登记在未成年子女王雲轩名下时,王永权、姚明春尚未归还贺珠明借款,因此王雲轩取得案涉房屋损害了贺珠明的利益。另,案涉房屋一直由王永权、姚明春夫妻用于经营,明显超出王雲轩的基本生活需要。因此,原判决综合分析房屋购买时间、产权登记时间、王永权对贺明珠负债情况及购房款的支付,认定案涉房屋应为王永权、姚明春、王雲轩的家庭共有财产并无不妥,王雲轩要求排除执行无法支持。

《王雲轩、贺珠明执行异议再审纠纷案》【(2017)最高法民申3404号】

王永权与姚明春系夫妻关系,2010年11月2日在王雲轩年满13周岁时,姚明春作为王雲轩的委托代理人与宜昌环中房地产开发有限公司签订18份《宜昌市商品房买卖合同》。2013年5月6日至5月23日在王雲轩未满16周岁时,所涉8套房屋的所有权被登记在王雲轩名下。

2012年8月24日,贺珠明与王永权签订《借款合同》,约定由贺珠明出借1000万元给王永权。后王永权未偿还而被贺珠明诉诸法院,并被法院强制执行。执行过程中,法院裁定查封、拍卖、变卖王永权、姚明春、王雲轩共有的登记在王雲轩名下的共18套房屋。

父母以未成年子女名义购买并登记为子女所有的房屋能否因父母债务而被强制执行?

本院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定“下列事实,当事人无须举证证明:(一)自然规律以及定理、定律;(二)众所周知的事实;(三)根据法律规定推定的事实;(四)根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实;(五)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实;(六)已为仲裁机构生效裁决所确认的事实;(七)已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实,当事人有相反证据足以反驳的除外;第五项至第七项规定的事实,当事人有相反证据足以推翻的除外。”王永权、姚明春以王雲轩名义签订案涉房屋购房合同时,王雲轩仅有13岁,属无劳动能力的限制民事行为能力人,王雲轩亦未举证证明其通过继承、奖励、父母之外第三人的赠与、报酬、收益等有合法经济来源。《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定“赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。”房屋则是需要办理登记等手续的财产,在案涉房屋登记在王雲轩名下之前,王雲轩尚未取得赠与财产,更谈不上对赠与财产即案涉房产进行合理使用取得收益。因此,原判决认定王永权、姚明春以王雲轩的名义签订案涉房屋购房合同时,王雲轩没有独立经济来源不属于缺乏证据证明。

(二)原判决认定案涉房屋系家庭共同财产有证据证明。王永权、姚明春以王雲轩名义签订案涉房屋购买合同时间是2010年11月2日,王永权与贺珠明签订借款合同时间是2012年8月24日,王永权、姚明春将案涉房屋登记在王雲轩名下是2013年6月4日。王永权、姚明春将涉案18套房屋登记在未成年子女王雲轩名下时,王永权、姚明春尚未归还贺珠明借款,因此王雲轩认为其取得案涉房屋未损害贺珠明利益的理由不成立。另,案涉房屋一直由王永权、姚明春夫妻用于经营,明显超出王雲轩的基本生活需要。因此,原判决综合分析房屋购买时间、产权登记时间、王永权对贺明珠负债情况及购房款的支付,认定案涉18套房屋应为王永权、姚明春、王雲轩的家庭共有财产有证据证明。

二、原判决适用法律不属确有错误。《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”据上述规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,一般情况下,登记权利人即推定为实际权利人,但有证据证明购房款实际出资人不是登记权利人时,亦要根据实际出资情况确定房屋的归属。王永权、姚春明对王雲轩的赠予是否成立,不影响原判决认定案涉18套房屋应为王永权、姚明春、王雲轩的家庭共有财产,故王雲轩认为原判决适用法律错误的理由不成立。

五、购房合同关键条款约定不明,到开庭仍然无法获得一致,弗朗西斯出售豪宅会有什么后果?附防坑小妙招

七、夫妻售房,一方以不知情为由请求确认合同无效,最后怎么样了?(附:解决小方法)

十、在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时,应优先保护购房消费者的权利

十六、最高院:购买夫妻一方擅自出售共有房屋,符合哪些条件也是有效的,不能被要回的?

十九、大学生把550万元的房子320万元卖了,父母崩溃!能反悔不?法院这样判

二十三、房价上涨开发商起诉购房协议无效,法院:恶意诉讼,驳回!(判决全文)

二十五、典型判例:购房意向书也可被法院认定为房屋买卖合同。(文件名称与实质内容的关系)

二十八、最高院:在已获预售许可的情况下购房人请求涂销所购房屋上的抵押权的,人民法院应予以支持。

三十三、房屋买卖合同未网签,也可要求强制过户,99.99%的当事人居然不知道。

三十五、“交钥匙”能否认定为商品房买卖中的交付?(附5个交房案例及法律依据)

1.房屋交付前发现质量瑕疵视为房屋未具备交付条件,开发商因此逾期交付的应承担违约责任——周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

2.房屋已依约交付但部分配套未能正常使用的,不属于未完成交付——张照华诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

3.开发商未控制好施工期限导致逾期交付的,不属于双方在合同约定的交付时间应当顺延的情形,应承担违约责任

4.当事人约定因不可抗力或政策调整导致逾期交付房屋可免责的,应按合同约定免责

5.全装修房因不满足约定条件,验收不合格,买受人拒收房屋致出卖人逾期交房的,出卖人应承担违约责任

三十六、商品房交付时存在面积差异如何处理?(含典型案例、最高院意见、法律规范)

1.双方当事人就房屋面积误差处理存在约定的,应以该约定作为追究违约责任的依据

3.房屋买受人主张房屋面积短少请求法院进行鉴定,出卖人无正当理由拒不提供平面图的法院可以推定买受人的主张成立

三十九、为何我购买的动迁房,在未满“三年”的情况下,已经可以被偷偷的过户给他人了?

四十二、房产证是你的,但并不代表房子是你!–最高院公报案例告诉你二手房买卖的风险

四十四、二手房交易中,卖方(上家)违约,买方(下家)可以主张的赔偿责任有哪些?

3.房屋买卖合同中守约方有权在违约方根本违约致合同目的不能实现时,请求解除合同并要求违约方承担赔偿责任

4.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋,配偶不同意致合同解除的,善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任

四十五、开发商格式条款玄机暗藏 ,预知风险迟延交房,是否仍然需要承担责任?

四十六、“限贷令”和“限购令”导致合同无法继续履行,定金、首付款能不能全额退?(各地司法意见汇总)

一、北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要

三、广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》

1.因出卖人所售房屋存在倾斜的质量问题,致购房人无法对房屋正常使用、收益,人民法院可以参照房屋租金标准,综合多方面因素计算购房人的实际损失

2.因出卖人所售房屋存在渗水的质量问题,致购房人无法对房屋正常使用、收益,人民法院可以结合房屋所在位置、装修情况及大小,以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失

3.因房屋存在渗透水质量问题影响了购房人对房屋的使用,人民法院可以以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失

4.因出卖人所售精装修房屋存在装修质量问题,造成购房人无法对房屋正常使用、收益,人民法院可以参考讼争房的地段及市场行情酌情确定租金标准计算购房人的房租损失

五十一、上海一中院:别墅卖方与房产中介合意偷逃税费遭重罚 法院认定中介公司承担较大责任

六十、购房中,约定先贷款时间先于交房时间,是否只有交付全部房款才能交房?(上海高院再审改判)

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